Acheter à plusieurs : comment choisir entre indivision et SCI
Comment acheter un bien immobilier en couple, en famille, ou entre amis ? Quel statut juridique choisir ? Nous avons rédigé pour vous une synthèse des avantages et inconvénients des deux options possibles.
L’indivision
Ce régime s’applique par défaut lorsque plusieurs propriétaires acquièrent un bien en commun. Chaque membre (conjoint, enfants, associés…) est propriétaire de la part qu’il a investie, et tous les propriétaires disposent des mêmes droits. Les décisions de gestion, concernant principalement l’entretien, les travaux, les frais divers, la revente… se prennent en commun, et doivent obtenir l’unanimité des voix. Il est possible d’établir une convention d’indivision entre les associés, en désignant un gérant, pour en simplifier la gestion.
Pour réaliser un achat en indivision, il n’y a aucune formalité à remplir. Cette simplicité constitue un des avantages de ce régime. Il offre également une grande flexibilité : chaque associé est libre de sortir à tout moment de l’indivision, en cédant sa part. En revanche, si l’un des associés demande le partage du bien ou souhaite céder sa part, les autres propriétaires sont obligés de suivre cette décision ou de racheter cette part. En cas de transmission d’héritage, l’indivision peut également créer une situation complexe, les associés devant payer les droits de succession et les frais de notaire.
La Société Civile Immobilière
La SCI peut représenter un avantage pour les investissements immobiliers à moyen ou long terme. Sa durée de vie peut en effet aller jusqu’à 99 ans. Elle n’obéit pas à la règle de l’unanimité, mais les décisions peuvent être prises à la majorité en appliquant la règle des 2/3. Il est également possible de désigner un gérant pour faciliter la gestion du bien.
La SCI est plus flexible que l’indivision pour la transmission d’un patrimoine en cas de succession, ou encore pour une donation à ses enfants. Elle offre une fiscalité plus favorable, et permet aussi de déduire des frais de réparation et de gestion. En revanche, le montage est techniquement plus complexe. La création d’une SCI est payante, et exige la présence d’un notaire. Elle nécessite un compte bancaire dédié et une tenue de comptabilité. Et comme toute autre société, elle est dans l’obligation de tenir des assemblées générales, de produire des bilans, de faire une déclaration fiscale… Pour toutes ces raisons, il est nécessaire de se faire conseiller par un professionnel.
